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房屋漏水到底该怎么修?如何启用房屋维修基金来帮忙!

作者:渗漏无忧网址:http://www.3651.co


造成漏水的原因多种多样,有些开发商在施工过程中偷工减料,防水设施不合格,出现了漏水问题;有些是因为房屋在使用了一定时间后出现材料老化问题,漏水问题凸现;还有部分则是由于楼上的业主使用房屋不当而造成的。因此,针对不同的起因,业主应该寻求不同的解决方法。


一:保修期内找开发商


据了解,现在一些市民发现问题后,找到开发商,会有一些开发商说“房屋已经交付使用,出现的一切问题开发商概不负责”。其实,开发商的说法是不成立的,《商品房销售管理办法》对商品房质量问题作了明确规定,开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。在质量保修期内发生的属于保修的质量问题,开发商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。


而关于房屋质量保修期限,目前有效且常用的标准是建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》,其中第七条对房屋的保修期限做出了明确的规定,指明了在正常使用情况下,“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年”,只要在保修期内,业主完全可以要求开发商承担保修义务。




二:保修期外找物业


房子超过保修期,房屋漏水维修该怎么办呢?法律人士认为,超过保修期的房屋漏水问题,可以向本小区的物业管理公司投诉,让他们帮助维修。因为对普通老百姓来说,房屋具体的设计和技术要求非常专业,决定要维修的时候应该选择一些专业人士和施工队来帮助设计和选材。并且业主不用出钱(从房屋维修金内支出,此款已由购房者和开发商交过了)。




三:楼上楼下,协商解决


由于楼上住户在装修时没有做好防水层,造成楼下的住户房屋漏水,因此引起上下楼层邻居之间的误会与纠纷,这该怎么办呢?专家说,如果是楼上住户非正常使用房屋导致楼下房屋漏水的话,就应该由楼上住户来承担房屋的维修责任。不过,一定要先查明漏水的原因,原因不同解决的方式也就不同,如果证实是由楼上住户的非正常使用而引起的话,就可以先同楼上的住户协商解决,如协商不成,还可向法院提起诉讼请求。




四:开发商和物业都不管的情况下,业主该怎么办呢?


物业部门和开发商不管时,你可以投诉,投诉应找:当地“建设工程质量监督站”或当地“消费者协会”投诉。




下面小编就具体讲一下房屋维修基金怎么去申请和房屋应该怎么维修。


首先,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。     住宅专项维修资金俗称房屋养老钱,它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金,专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定,这笔钱由小区业主共有。不过,平常咱们使用维修资金,要经过双2/3业主同意等程序,要等很长时间才能支取这笔钱。那么遇到房屋都漏雨这种迫切需要维修的情况,该怎么办? 为此,政府设立了一个应急维修的政策,如果出现6种紧急情况,可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下,准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用,审批时间短,最快时间48小时资金到帐。下面就来详细给大家介绍一下怎么应急维修。


1、.哪些情况属于应急情况?


《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况可以应急使用维修资金:


(1)屋面防水损坏造成渗漏的;


(2)电梯故障危及人身安全的;


(3)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;


(4)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;


(5)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;


(6)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。


2、应急维修需要双2/3业主同意吗?


不需要,但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主;没有业主委员会的,由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的,业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。


3、显著位置是指什么位置?


包括小区出入口公告栏、公示板,各单元门厅、电梯厅等。


4、谁可以申请应急维修?


分为两种情况:


一是维修资金尚未划转至业主大会专用账户的,由物业服务企业提出申请。


二是维修资金已经划转至业主大会专用账户的,由业主委员会提出申请;业主委员会不愿意提出申请,业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的,由物业服务企业提出申请。


物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请,由相关房屋产权人(可否改为业主)提出代修申请。


5、应急维修向哪申请?


按照属地管理的原则,向属地区县建委(房管局)提出申请。


6、申请应急维修需要提交哪些材料?


(1)已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表;


(2)所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的,需提交营业执照和资质证书副本和复印件;


(3)应急维修工程预算书;


(4)住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。


7、申请应急维修多长时间能批下来?


时限包括两个阶段,一是区县建委(房管局)受理材料符合要求的,在2个工作日内做出决定;情况特别紧急的,当场做出同意决定。申请材料有问题的,指导申请人补正材料。


二是市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付;特别紧急的,应当在24小时内(指工作日)办理支付。


8、应急维修的施工企业到哪找?


需要实施应急维修时,业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录(附后)中选定施工企业,也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位。


相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业,如果选择这类企业,在申请应急使用维修资金时,需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。


9、应急维修工程如何验收?


应急维修工程完工后,施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会(未成立业主大会的,可以由社区居委会召集业主代表)、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收,出具工程验收报告,并在5个工作日内做出是否合格的意见;不合格的,施工企业要无条件整改到工程合格。鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。


10、聘请工程监理或造价咨询机构发生的费用可以在维修资金中列支吗?


业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。


11、工程保修期如何确定?


(1)地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限。


(2)主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限。


(3)保温工程质量保修期限不得低于5年。


(4)防水工程质量保修期限不得低于5年。


(5)装饰装修工程中,除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外,室内装修工程质量保修期限不得低于2年;室外涂料装修质量保修期限不得低于2年;室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年;除五金件质量保修期限不得低于2年外,外窗与入户门质量保修期限不得低于5年。


(6)除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不得低于10年外,建筑给水及排水工程质量保修期限不得低于2年;若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。


(7)除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外,采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年;若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。


(8)除线缆质量保修期限不得低于5年外,电气工程质量保修期限不得低于2年。


(9)智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。


(10)通风与空调工程质量保修期限不得低于2年。


(11)电梯工程质量保修期限不得低于3年。


(12)室外工程质量保修期限不得低于2年。


12、组织应急维修的单位在维修完工后还要做什么?


应急维修工程完工后,业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位,应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内的显著位置告知业主,业主提出质疑的,组织单位应给予明确书面答复。


13、施工企业违规了怎么处理?


施工单位出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为,给业主造成损失的,应退回虚报部分资金、承担修复责任,由行政主管部门在网上公示其违规情况,清出施工单位名录,对其进行资质核查,并根据检查情况做出相应处罚。


14、物业服务企业、相关业主违规了怎么处理?


物业服务企业、相关业主虚报维修范围、虚报工程预算,一经发现,追究相关人员责任,有刑事犯罪的,移送司法机关。


15、应急维修费用怎么分摊?


应急维修使用住宅专项维修资金的费用,由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房,分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金,售房单位专项维修资金不足的,差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。(可以简洁一些。先使用售房单位交存的那部分,不足的话再用个人交存的那部分)


16、有的业主未交纳维修资金,怎么处理?  


应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的,应立即向市住房资金管理中心补交专项维修资金或向物业服务企业交纳应分摊的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的,由业主委员会或物业服企业将相关情况书面报告区县建委(房管局),在相关业主办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时,由区县建委(房管局)告知其先补缴专项维修资金及其滞纳金。